Förstahandskontrakt utan kö i Stockholm – så fungerar det

Varför kön inte är hela sanningen

Nästan alla som söker bostad i Stockholm börjar på samma ställe: bostad.stockholm.se. Det är logiskt, för Bostadsförmedlingen är störst. Men den förmedlar bara en del av stadens hyresrätter, och den delen fördelas nästan uteslutande efter kötid.

Siffrorna gör problemet konkret. Den 31 december 2025 var 894 592 personer registrerade hos Bostadsförmedlingen, som under året förmedlade 20 861 bostäder med en genomsnittlig kötid på 9,0 år för vanliga hyresrätter. För lägenheter inom Stockholms stad låg snittet på 12,4 år.* Räknat rakt av fick alltså ungefär en av fyrtio köande en bostad under ett rekordår.

Den som flyttar till Stockholm för ett jobb som börjar om sex veckor har ingen nytta av det systemet. Kötid går inte att köpa, ärva eller påskynda, och den som registrerade sig förra månaden står sist oavsett vad hen jobbar med.

Här finns en andra bostadsmarknad som få känner till ordentligt: privata fastighetsägare som sköter uthyrningen själva. De behöver inte tillämpa kötid alls.

Vad "utan kö" faktiskt betyder

Formuleringen används slarvigt i annonser, så det är värt att skilja på tre saker.

Utan kö betyder att hyresvärden fördelar lägenheter efter egna kriterier i stället för efter registrerad kötid. Det handlar oftast om inkomst, anställningsform, referenser och betalningsanmärkningar. Du kan alltså bli nekad, men aldrig på grund av att någon annan stått i kö längre än du.

Utan kötid används ibland om lägenheter som förmedlas via Bostadsförmedlingen men där kön är kort. Under 2025 förmedlades 1 725 hyresrätter till personer med kötider mellan 0 och 2 år.* Det är en riktig möjlighet, men den kräver fortfarande att du är registrerad och har tur med timing.

Förtur är något helt annat: ett kommunalt undantag som kräver medicinska eller sociala skäl, ofta med utredning bakom. Ett vanligt jobb inom vården ger ingen förtur, hur samhällsviktigt det än är.

När vi skriver att Stockholm South erbjuder förstahandskontrakt utan kö menar vi det första: vi förmedlar i egen regi och gör en egen bedömning av varje sökande.

Fyra vägar till kontrakt utan kötid

Privata hyresvärdar med egen uthyrning

Ungefär hälften av Stockholms hyresrätter förmedlas utanför den kommunala bostadskön. Heimstaden, Wallenstam, Stena Fastigheter och en lång rad mindre fastighetsägare har antingen egna köer eller ingen kö alls. De mindre aktörerna är svårast att hitta, eftersom de sällan syns i de stora sökportalerna, men det är också där chansen är bäst.

De flesta ställer krav på inkomst i förhållande till hyran. Tumregeln i branschen är att hyran inte bör överstiga en tredjedel av bruttoinkomsten, ibland strängare.

Nyproduktion

Nya hus har ingen befintlig hyresgäst som blockerar, och alla lägenheter blir lediga samtidigt. Det pressar ner kötiderna kraftigt.* I Farsta låg den genomsnittliga kötiden 2025 på 13,2 år för befintliga bostäder men bara 4,4 år för nyproducerade. Samma mönster syns i hela ytterstaden.

Baksidan är hyresnivån. Nyproducerad hyresrätt har presumtionshyra, vilket innebär att hyran sätts fritt genom förhandling under de första femton åren i stället för att bruksvärdesprövas. Du får kortare väntan och betalar för det.

Kranskommunerna

I bland annat Södertälje, Sigtuna, Salem, Österåker, Tyresö, Upplands-Bro och Sollentuna låg den genomsnittliga kötiden under fem år 2025.* För den som kan pendla är det en genväg. Nackdelen är att kötid inte följer med mellan olika värdars köer, så du börjar om på noll i varje ny kommun.

Projekt med en definierad målgrupp

Den minst kända vägen. En privat hyresvärd får rikta uthyrningen mot en yrkesgrupp, eftersom yrke inte är en av diskrimineringsgrunderna i diskrimineringslagen. Studentbostäder och seniorboenden bygger på samma princip, fast med studier och ålder som kriterium.

Det är den modell Stockholm South använder.

Stockholm South: 130 hyresrätter för samhällsviktiga yrken

På Edsvallabacken 1 och Fryksdalsbacken 3 i Farsta strand finns 130 hyresrätter som hyrs ut direkt till personer med samhällsviktiga yrken. Läkare, sjuksköterskor, poliser, brandmän och militär personal med fast anställning är kärngruppen, men gränserna är medvetet flytande. En undersköterska på en akutmottagning och en ambulanssjukvårdare fyller samma funktion i samhället som en legitimerad läkare, och behandlas därefter.

Tanken bakom är enkel nog att formulera i en mening: ni håller igång staden, nu vill vi hjälpa er att bo i den.

Lediga lägenheter och hyror

Just nu finns ett fyrtiotal lediga lägenheter. Boarean ligger mellan 20 och 47 kvadratmeter, med hyror från 6 750 till 11 750 kronor i månaden.

‍

Knappt hälften av de lediga objekten är företagslägenheter som bara hyrs ut till juridiska personer. Den varianten finns för att många i målgruppen driver eget: konsultläkare, stafettsjuksköterskor och specialister som fakturerar via bolag. För dem är personnummer på kontraktet ofta fel lösning, och momsen är avdragsgill i verksamheten.

Nya lägenheter blir lediga löpande. Utbudet på hemsidan är en delmängd av vad som faktiskt finns, eftersom allt inte hinner läggas upp innan det hyrs ut. Fråga vid en visning, så får du hela listan.

Från intresse till nycklar

Processen ser ut så här:

1. Du anmäler intresse och bokar en visning. Det går bra att komma utan att ha bestämt sig för en specifik lägenhet.
2. På plats visar vi det som är ledigt, inklusive objekt som inte annonserats.
3. Efter visat intresse görs en bedömning av dig som sökande: anställning, inkomst och betalningshistorik.
4. Kontraktsskrivning och inflyttning. För flera av lägenheterna handlar det om veckor, inte månader.

Ingen kötid räknas någonstans i den kedjan. Det som avgör är om du tillhör målgruppen och klarar de ekonomiska kraven.

Varför det går att erbjuda direkt

Frågan kommer ofta på visningarna, och den är befogad. När resten av staden köar i nio år låter "omgående inflyttning" som något som borde ha en hake.

Förklaringen är att Stockholm South inte är anslutet till den kommunala bostadskön. Fastigheten förvaltas i egen regi, uthyrningen sköts internt och urvalet görs mot en definierad målgrupp i stället för mot ett kösystem. Vi behöver alltså inte fördela efter kötid, för vi har aldrig samlat in någon.

Att målgruppen är avgränsad gör också att antalet sökande per lägenhet blir hanterbart. En vanlig nyproducerad tvåa i Farsta kan få hundratals intresseanmälningar på ett dygn. Här är det färre sökande om varje objekt, vilket är hela poängen med modellen.

Farsta strand: läget

Farsta strand ligger vid gröna linjens södra ände, cirka 20 minuter från T-Centralen. Pendeltåget stannar också här, vilket ger direktförbindelse söderut mot Handen och Västerhaninge samt norrut mot city och vidare mot Solna.

För den som jobbar inom vården är restiderna det som avgör. Södersjukhuset nås på knappt 20 minuter, Karolinska i Huddinge på ungefär en halvtimme via pendeltåg och buss. Farsta centrum ligger ett par hållplatser bort med bibliotek, vårdcentral, gym och ett av söderorts större utbud av butiker.

Området är sovstadsmässigt lugnt på ett sätt som passar den som jobbar skift. Nattpassen märks mindre när man slipper bli störd av trafiken utanför fönstret.

Läs mer om Farsta Strand och området runt fastigheten här.

Vad du bör kontrollera innan du skriver på

Bostadsbristen har skapat en gråzon där en del erbjudanden inte tål granskning. Några saker att kolla oavsett vem du hyr av:

Betala aldrig för själva kontraktet. Att ta emot ersättning för att överlåta en hyresrätt är straffbart enligt 12 kap. 65 § jordabalken**, med fängelse i straffskalan. En hyresvärd får ta ut deposition och första månadshyran, men inte ett belopp för att du ska få kontraktet.

Kontrollera att det är ett riktigt förstahandskontrakt. Fråga vem som äger fastigheten och slå upp den i Lantmäteriets register om du är osäker. Ett andrahandskontrakt som säljs in som förstahand är en av de vanligaste bluffarna.

Läs villkoren för uppsägning. Tre månaders uppsägningstid är standard för hyresrätt. Kortare avtalstider kan förekomma i vissa specialupplägg, och då bör du veta om det innan du flyttar.

Titta på lägenheten fysiskt. Bedrägerier bygger nästan alltid på att du betalar utan att ha varit på plats. Vi visar alltid lägenheterna på plats, och det bör alla seriösa hyresvärdar göra.

Det här är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vid tvist eller osäkerhet kring ett avtal är Hyresgästföreningen*** en bra första kontakt.

Vår rekommendation

Stå kvar i Bostadsförmedlingens kö. Den kostar ett par hundra om året och är värd att ha på lång sikt, oavsett vad du bor i just nu.

Men bygg inte hela bostadsplanen på den. Nio år är genomsnittet, och genomsnitt hjälper ingen som behöver en adress till hösten. Sök parallellt hos privata värdar, hör av dig direkt till fastighetsägare i de områden du kan tänka dig, och håll koll på nyproduktion i ytterstaden.

Jobbar du inom vård, polis, räddningstjänst eller försvar har du dessutom en väg som andra inte har. Boka en visning i Farsta strand, så visar vi vad som är ledigt.

* Uppgifter från bostad.stockholm.se/statistik
** Jordabalken 12 kap - läs mer på riksdagen.se
*** Läs mer om Hyresgästföreningen här